Έκδοση κοινοχρήστων πολυκατοικιών

με την εγγύηση της Θερμοτεχνικής Αθηνών

Για να λειτουργεί σωστά μια πολυκατοικία, είναι απαραίτητη η πληρωμή των εξόδων που προκύπτουν για την κάλυψη των αναγκών της με τρόπο όσο το δυνατόν πιο διαφανή και δίκαιο. Η έκδοση των κοινοχρήστων με βάση τα τετραγωνικά μέτρα κάθε διαμερίσματος, τον όροφο στον οποίο βρίσκεται, τυχόν έξτρα κόστη για βλάβες, συντήρηση κ.ο.κ. είναι μια πολύ σημαντική υπόθεση.

Οι ανελαστικές ανάγκες μιας πολυκατοικίας, όπως είναι η συντήρηση του ανελκυστήρα, ο καθαρισμός του κλιμακοστασίου και των διαδρόμων, το ρεύμα στους κοινόχρηστους χώρους και η θέρμανση (είτε αφορά στο πετρέλαιο είτε στο φυσικό αέριο), καλύπτονται με αναλογικό τρόπο από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές μέσα από τα κοινόχρηστα, τα οποία καταβάλλονται στον διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Η Θερμοτεχνική Αθηνών, με πολύχρονη πορεία στη διαχείριση πολυκατοικιών, εγγυάται την έγκαιρη έκδοση και παράδοση των κοινοχρήστων στον διαχειριστή της πολυκατοικίας, με χαμηλό κόστος και απόλυτη ακρίβεια στα ποσά που πρέπει να καταβάλει κάθε διαμέρισμα. Χρησιμοποιώντας αρχικά λογιστικά φύλλα Excel και εν συνεχεία ειδικό λογισμικό για κοινόχρηστα πολυκατοικιών, αυτοματοποιούμε την όλη διαδικασία και αποστέλλουμε άμεσα στη διεύθυνση που θα μας υποδείξετε τα σχετικά έγγραφα, ενώ μπορούμε να σας τα στείλουμε και ηλεκτρονικά για να έχετε κι εσείς άμεση εικόνα του κόστους και να διατηρείτε ηλεκτρονικό αρχείο.

Επίσης, κάνουμε και online έκδοση κοινοχρήστων, φροντίζοντας παράλληλα ώστε το κόστος να παραμένει χαμηλό. Για τα κοινόχρηστα ενός διμήνου ή τριμήνου η έκδοση και η εκτύπωσή τους είναι ένα ποσό που ουσιαστικά είναι πολύ μικρό, αν σκεφτούμε σε πόσα διαμερίσματα επιμερίζεται.

Το πακέτο κοινοχρήστων που σας παραδίδουμε περιέχει δύο φύλλα με όλα τα ποσά που πληρώνει κάθε διαμέρισμα, εκ των οποίων το ένα αναρτάται στον πίνακα ανακοινώσεων και το άλλο το κρατάει ο εκάστοτε διαχειριστής για το αρχείο κοινοχρήστων της πολυκατοικίας, ώστε να έχει μια γενικότερη εικόνα για τα δαπανώμενα ποσά. Εκτός από αυτά, περιέχει και φύλλα με τα ποσά που πληρώνει κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά, τα οποία διανέμει ο διαχειριστής πόρτα-πόρτα. Κάθε ένα από αυτά τα φύλλα αποτελείται από δύο τμήματα, εκ των οποίων το ένα αποτελεί απόδειξη την οποία επιστρέφει ο διαχειριστής σε όποιον του πληρώνει τα κοινόχρηστα και το άλλο το κρατάει ο ίδιος.

Για τυχόν έκτακτα έξοδα που μπορεί να προκύψουν, π.χ. βλάβες, απολυμάνσεις, τοποθέτηση θυροτηλεφώνου, κάποια ανακαίνιση, διανομή πετρελαίου θέρμανσης μπορείτε να μας ενημερώσετε ώστε να τα συμπεριλάβουμε στην έκδοση κοινοχρήστων του επόμενου διμήνου ή τριμήνου. Εκείνο που έχει σημασία για εμάς είναι η αρμονική συνεργασία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, ενώ μπορούμε να βοηθήσουμε και σε θέματα που έχουν σχέση με τη θέρμανση, φέρνοντας σε επαφή τους ενδιαφερόμενους με κάποια εταιρεία εμπορίας πετρελαίου ή φυσικού αερίου.

Εμείς εδώ στη Θερμοτεχνική Αθηνών πιστεύουμε και έχουμε αποδείξει ότι μπορούμε να καλύψουμε με απόλυτη συνέπεια και αποτελεσματικότητα κάθε ανάγκη σας στον τομέα έκδοσης κοινοχρήστων πολυκατοικιών. Αν θέλετε να συνεργαστούμε, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο τηλέφωνο 210 83 27 777 ή στο e-mail info@th-therm.gr για την έκδοση των κοινοχρήστων ακόμα και των τρεχόντων μηνών. Είμαστε σίγουροι πως η πολυετής πείρα μας, ο επαγγελματισμός μας και η τεχνογνωσία μας εξασφαλίζουν την παροχή ποιοτικών υπηρεσιών στους πελάτες μας και τους λύνουν τα χέρια σε θέματα που άπτονται της διαχείρισης πολυκατοικιών και της έκδοσης κοινοχρήστων.  

Ας δούμε, όμως, και κάποιες απορίες που μπορεί να προκύψουν όσον αφορά το θέμα της έκδοσης κοινοχρήστων:

Τι μπορεί να γίνει σε περίπτωση ανεξόφλητων κοινοχρήστων;

Σε περίπτωση μη καταβολής κοινοχρήστων, αν υπάρχει αντικειμενικός λόγος (π.χ., ανεργία του υπόχρεου), καλή τη πίστει ο διαχειριστής μπορεί να καλύψει το ποσόν από το αποθεματικό. Σε περίπτωση, όμως, «συστηματικού» κακοπληρωτή πρέπει να ενημερωθούν όλοι οι ένοικοι και οι ιδιοκτήτες σε κάποια γενική συνέλευση για να βρεθεί λύση, με τελευταίο βήμα την κατάθεση εξώδικου και την προσφυγή στο Ειρηνοδικείο για να καταβληθούν τα χρεωστούμενα.

Ποιο πρόγραμμα χρησιμοποιείται για τη δωρεάν έκδοση κοινοχρήστων;

Το μοναδικό δωρεάν πρόγραμμα για διαχείριση κτιρίων - πολυκατοικιών είναι το «Ταμείο Διαχειριστή Πολυκατοικίας», με το οποίο ο διαχειριστής μπορεί να ανταποκριθεί σε οποιονδήποτε αριθμό διαμερισμάτων. Το πρόγραμμα δείχνει τα έσοδα, τα έξοδα και τη συνολική εικόνα του ταμείου, υπενθυμίζει στον διαχειριστή τις εργασίες που πρέπει να κάνει και λειτουργεί ως ημερολογιακό αρχείο και ατζέντα τηλεφώνων. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα, μάλιστα, περιλαμβάνει και βίντεο-οδηγούς για την πληρέστερη κατανόησή του και τη σωστή χρήση του.

Τα κοινόχρηστα είναι δυνατόν να διαγραφούν; Και αν ναι, πότε;

Δυστυχώς, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες ορισμένοι ενοικιαστές δεν είναι συνεπείς στην καταβολή των κοινοχρήστων και τότε το κόστος το επιβαρύνονται οι πιο συνεπείς για να μην αρχίσει η πολυκατοικία να δυσλειτουργεί. Πρέπει, όμως, να γνωρίζουμε ότι μετά το πέρας της πενταετίας τα χρέη από μη καταβληθέντα κοινόχρηστα διαγράφονται και δεν μπορούν να είναι διεκδικητέα. Γι’ αυτόν τον λόγο η γενική συνέλευση πρέπει να προσφύγει άμεσα στη Δικαιοσύνη, αν διαπιστωθεί ότι δεν υπάρχει διάθεση να πληρωθούν τα κοινόχρηστα, αλλιώς το κόστος θα το επωμιστούν οι υπόλοιποι ένοικοι ή θα επιβαρύνει το αποθεματικό της πολυκατοικίας, αν υπάρχει.

Με ποιον τρόπο υπολογίζονται τα κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα υπολογίζονται συνήθως με βάση τα τετραγωνικά της πολυκατοικίας ή βάσει μιας κατάστασης όπου κάθε διαμέρισμα συμμετέχει με συγκεκριμένα χιλιοστά και συνεισφέρει στο κόστος ανάλογα με αυτά. Τα ανελαστικά, τακτικά έξοδα (θέρμανση, συντήρηση ανελκυστήρα, ρεύμα, καθαριότητα) αλλά και τα έκτακτα έξοδα που μπορεί να προκύψουν διαμοιράζονται αναλογικά στα διαμερίσματα βάσει αυτών των χιλιοστών.

Τι ορίζουμε ως «κοινόχρηστες δαπάνες» σε μια πολυκατοικία;

Σε αδρές γραμμές, θα λέγαμε ότι κοινόχρηστες δαπάνες θεωρούνται η συντήρηση, ο έλεγχος, η επισκευή και η οποιαδήποτε αλλαγή σε κάποιο σημείο των κοινόχρηστων χώρων. Ως τέτοιοι ορίζονται ο ανελκυστήρας, το κλιμακοστάσιο, η αυλή ή ο ακάλυπτος χώρος, η δεξαμενή πετρελαίου, οι χώροι της κεντρικής θέρμανσης κ.ά. Όπως είδαμε, αυτά τα έξοδα επιμερίζονται στα διαμερίσματα, αν πρόκειται για βλάβες λόγω παλαιότητας ή αστοχίας υλικού, αλλά σε περίπτωση υπαιτιότητας ενός μόνο ενοίκου το σωστό είναι να καλυφθεί το κόστος από τον ίδιο. Η συμμετοχή κάθε διαμερίσματος στα κοινά έξοδα θεωρείται υποχρεωτική για όλα τα διαμερίσματα, ακόμα και αν κάποιο δεν χρησιμοποιεί όλους τους κοινούς χώρους της πολυκατοικίας (π.χ., ασανσέρ).

Οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές έχουν τις ίδιες υποχρεώσεις όσον αφορά τα κοινόχρηστα;

Τυπικά, οι ιδιοκτήτες είναι εκείνοι που επιβαρύνονται με το κόστος των κοινοχρήστων. Κατά κανόνα, ωστόσο, στο μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφεται ότι μέρος αυτών των εξόδων πρέπει να καλυφθεί από τον ενοικιαστή του διαμερίσματος. Αυτό, όμως, είναι ένα θέμα που αφορά τα δύο μέρη και όχι τον διαχειριστή, ο οποίος ενδιαφέρεται μόνο να πληρωθεί τα κοινόχρηστα. Η συνήθης διαδικασία, πάντως, είναι ο ενοικιαστής να καταβάλλει τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και ύστερα να συνεννοείται με τον ιδιοκτήτη για τυχόν συμμετοχή του τελευταίου στα έξοδα. Κάποια διαφοροποίηση υπάρχει στο θέμα των ανελαστικών έναντι των έκτακτων εξόδων. Είθισται, δηλαδή, ο ενοικιαστής να καλύπτει τα πάγια έξοδα και ο ιδιοκτήτης να πληρώνει τα έκτακτα έξοδα, π.χ. αυτά που αφορούν μια ξαφνική βλάβη, εκτός βέβαια αν υπάρχει υπαιτιότητα του ενοικιαστή.

Πώς αντιμετωπίζεται η επίμονη άρνηση ενός ιδιοκτήτη ή ενοίκου να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

Αν και ευτυχώς αυτός δεν είναι ο κανόνας, υπάρχουν κάποιοι που αρνούνται να πληρώσουν κοινόχρηστα επικαλούμενοι διάφορες δικαιολογίες, όπως η μη ικανοποιητική θέρμανση, η τιμή πετρελαίου θέρμανσης, το γεγονός ότι δεν χρησιμοποιούν κάποιους από τους κοινόχρηστους χώρους, όπως π.χ. τον ανελκυστήρα, η ελλιπής ενημέρωση από τον διαχειριστή, η αμφισβήτηση του ποσού που πρέπει να πληρώσουν, η πλημμελής εργασία στην καθαριότητα κ.λπ. Οι περισσότερες από αυτές τις αξιώσεις ή δικαιολογίες δεν είναι σοβαρές και σπανίως ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, ωστόσο μπορεί να δοθεί λύση στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας με την αλλαγή της καθαρίστριας, την αύξηση των ωρών θέρμανσης, την πλήρη ανάλυση όλων των εξόδων εκ μέρους του διαχειριστή κ.ο.κ., ανάλογα με το θέμα που προβάλλει εκείνος που αρνείται να πληρώσει. Αν ο αρνητής επιμείνει παρά τις λύσεις που δίδονται από τον διαχειριστή, τότε ακολουθεί η δικαστική οδός, όπως είδαμε και προηγουμένως, στην περίπτωση των ανείσπρακτων κοινοχρήστων.

Ποια είναι η αρμοδιότητα ενός «διαμεσολαβητή κοινοχρήστων»;

Επειδή κάποιες φορές οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές σε μια πολυκατοικία δεν δείχνουν πνεύμα κατανόησης ή έχουν αντικειμενικές δυσκολίες στην εξόφληση των κοινοχρήστων, προκύπτουν τριβές και διαφωνίες μεταξύ τους και παρουσιάζεται αδιέξοδο στη συνεννόηση. Σε τέτοιες περιπτώσεις τη λύση δίνει ο θεσμός της διαμεσολάβησης. Αν ο διαχειριστής δεν μπορεί να βγάλει άκρη, καλείται κάποιος ειδικός διαμεσολαβητής να παρέμβει μεταξύ των αντιτιθέμενων πλευρών και να επιλύσει τις διαφορές προτού η υπόθεση φτάσει στα δικαστήρια. Η δουλειά του διαμεσολαβητή είναι να δώσει άμεση και αποτελεσματική λύση χωρίς να διαταραχθεί η λειτουργικότητα της πολυκατοικίας λόγω έλλειψης ρευστότητας.

Πώς πληρώνονται τα κοινόχρηστα;

Οι εταιρείες κοινοχρήστων δίνουν στους πελάτες τους την ευχέρεια να πληρώσουν τα κοινόχρηστα όπως εκείνοι επιθυμούν. Κατ’ αρχάς, μπορούν να εξοφλήσουν το ποσό στον χώρο της εταιρείας, είτε μετρητοίς είτε με κάρτα. Μπορούν επίσης να πληρώσουν σε προκαθορισμένο χρόνο σε συνεργάτη της εταιρείας, σε τόπο που θα τους υποδείξει ο διαχειριστής. Τέλος, μπορούν να καταβάλουν το ποσό σε λογαριασμό τράπεζας μέσω e-banking.

Ποια είναι η νομοθεσία που καλύπτει το θέμα των κοινοχρήστων;

Ως σημαντικό θέμα της αστικής ζωής, τα κοινόχρηστα και η διαχείριση των πολυκατοικιών και των λοιπών οικοδομών πλαισιώνονται από κάποιους νόμους του ελληνικού κράτους. Οι σημαντικότεροι είναι ο Νόμος 3741/29 «Περί οριζόντιας ιδιοκτησίας», που ορίζει ποιοι χώροι θεωρούνται κοινόχρηστοι, πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα και τι ισχύει για τα κλειστά διαμερίσματα, το Προεδρικό Διάταγμα 1985 (ΦΕΚ Δ’ 631), που αφορά τις οικοδομές με αυτόνομη θέρμανση και ορίζει, μεταξύ άλλων, τον τρόπο υπολογισμού του παγίου, και ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (Νόμος 1577/85), που ορίζει και περιγράφει όλους τους χώρους κάθε τύπου οικοδομής.